Ликвидация ТСЖ

Любое многоквартирное жилье требует эффективного контроля и координации. С этой целью российское законодательство предусматривает две формы органов: товарищество собственников и управляющую компанию. Рассмотрим подробнее первый вариант.

ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая владельцев не менее двух отдельных помещений в жилом доме. Для ее создания необходимо только желание собственников недвижимости. Она, так же как и управляющая компания, является юридическим лицом, поэтому подпадает под весь свод профильных нормативных актов гражданского права. В частности, вопросы деятельности ТСЖ (с 2015 года официально именуются ТСН, или товариществами собственников недвижимости) регламентированы Гражданским кодексом (статьи 48, 50, 123), Жилищным кодексом (статьи 135, 136, 141), федеральными законами о банкротстве № 127 и о госрегистрации юрлиц № 129.

В отличие от управляющей компании, своего прямого конкурента, ТСЖ использует более демократичные инструменты для руководства и контроля над домом. Каждый его член прямо заинтересован в благополучии здания и его отдельных помещений, поэтому активно участвует во всех мероприятиях, связанных с ним, в том числе используя свое право голоса на общих собраниях. Кроме того, главная цель любой управляющей компании — извлечение прибыли, а методы ее получения часто не совпадают с интересами владельцев жилья, что несвойственно для товариществ.

Срок работы ТСЖ не ограничен никакими законами, то есть теоретически они могут существовать сколь угодно долго. Однако в реальности подобные организации сталкиваются с множеством трудностей, серьезно препятствующих их нормальной дальнейшей деятельности. В ряде случаев единственный выход — закрыть товарищество, что подразумевает полную остановку работы, расчет с ресурсоснабжающими, строительно-ремонтными компаниями и иными контрагентами, увольнение сотрудников и расторжение договоров на банковское обслуживание.

Имеется несколько вариантов ликвидации ТСЖ:

  1. Добровольная. В этом случае главное — инициатива части или всех владельцев недвижимости. Чаще всего причиной такого решения становится разочарование в данной форме контроля и желание передать соответствующие функции профессиональной управляющей компании.
  2. Обязательная. К такой ликвидации членов ТСЖ принуждают обстоятельства, к которым, например, относится выход многих владельцев недвижимости из состава товарищества. Согласно Жилищному кодексу РФ организация, объединяющая менее половины всех собственников недвижимости дома, не имеет права на существование. Таким образом, при потере большей части членов ТСЖ придется закрыть.
  3. Принудительная. В отличие от первых двух способов здесь решения принимают не сами владельцы жилья, а государственные уполномоченные органы и суды. Истцами обычно становятся федеральные и муниципальные ведомства, например, по вопросам жилищного надзора, а также члены ТСЖ и другие заинтересованные лица. В качестве аргументов используются следующие факты:
  • ТСЖ изначально создано неправомерно или с нарушениями;
  • деятельность товарищества противоречит уставу и законодательству;
  • допускается задержка выплат обслуживающим коммунальным организациям и накоплена значительная задолженность;
  • предпринимается недостаточный контроль состояния имущества собственников (может подтверждаться, например, актами СЭС);
  • не соблюдаются права владельцев жилья, входящих в состав многоквартирного дома, но не ставших членами ТСЖ;
  • проведенная реорганизация не соответствовала процедуре и т. п.

Практика показывает, что второй способ, обязательная ликвидация ТСЖ, практически не применяется, поскольку не проработана сама процедура этого процесса, да и организовать общее собрание жильцов многоквартирного дома с необходимым количеством участников — задача почти неразрешимая.

Добровольная ликвидация ТСЖ по Гражданскому кодексу, с ликвидационными балансами, выплатами кредиторам и другими серьезными вещами, — так, как должна проводиться официальная ликвидация, — в Москве проводилась всего несколько раз, а для остальных регионов это скорее нонсенс. И дело тут не только в сложности и длительности самой процедуры, сколько в руководстве самих ТСЖ. Чаще всего оно либо некомпетентно, либо состоит из не самых чистых на руку людей, которые занимаются в основном сбором денег и впоследствии допускают задолженность, поскольку ответственности за это законом не предусмотрено.

Конечно, есть и ТСЖ, в которых работают честные профессионалы, но в этом случае товарищества собственников жилья обычно процветают и не требуют ликвидации. Кроме того, это скорее исключение, чем правило. Поэтому сегодня единственным реальным способом ликвидировать ТСЖ является закрытие компании через суд, то есть в принудительном порядке.

Беспроигрышным основанием для обращения в суд по этому вопросу является нарушение процедуры создания ТСЖ, поскольку она настолько сложна для применения, что найти необходимую неточность для опытного юриста не представляет проблем. Например, основанием может быть неправильный подсчет голосов собственников жилья, фальсификация бюллетеней для голосования, отсутствие в документах сведений о праве собственности на каждое жилое помещение данного многоквартирного дома и т. д.

Что нужно сделать для закрытия ТСЖ?

Ликвидация товарищества собственников жилья включает в себя два основных этапа:

  1. Подготовительный (в случае принудительной процедуры не проводится). В его рамках необходимо:
  • собрать группу инициаторов, а в ней — назначить главного;
  • составить реестр участников ТСЖ;
  • оформить заявление, утвердить его подписями согласных членов товарищества и передать руководству.
  1. Основной. На этой стадии нужно созвать собрание участников ТСЖ (при принудительной ликвидации в этом шаге нет необходимости, так как основанием для ее начала является постановление суда). На обсуждение выносится вопрос о закрытии товарищества с учетом имеющегося заявления инициативной группы. Для принятия легитимного решения требуется кворум (минимум половина членов организации + 1 человек) и голоса более 50 % участников ТСЖ. Итоги рассмотрения фиксируются в протоколе. Этот документ содержит реквизиты товарищества, форму проведения (внеочередное, по инициативе членов), количество присутствовавших, выраженное числом и в процентах, вопрос повестки, распределение голосов, факт принятия положительного решения или отклонения заявления. Кроме того, необходимо проставить номер, дату проведения собрания и оформления протокола.

Если решение о ликвидации ТСЖ получило необходимую поддержку, нужно:

  • выбрать ликвидационную комиссию, под контролем которой будут проходить все дальнейшие мероприятия по закрытию организации (при принудительной процедуре ликвидатора назначает суд). Ее можно сформировать из компетентных участников самого товарищества, а если их нет — поручить эту задачу сторонним специалистам;
  • проинформировать ИФНС, которая внесет запись о начале ликвидации в реестр юридических лиц;
  • опубликовать соответствующее объявление в уполномоченном СМИ — «Вестнике госрегистрации»;
  • письменно оповестить кредиторов и иных контрагентов о намерении закрыть ТСЖ;
  • провести ревизию и оформить промежуточный баланс;
  • рассчитаться по долгам, в том числе с персоналом;
  • уволить сотрудников;
  • составить окончательную отчетность и утвердить ее на общем собрании.

Завершающим этапом является подача заявления на ликвидацию и сопроводительных документов в налоговую инспекцию. Обязательны к представлению:

  • форма Р16001;
  • протокол по результатам общего собрания членов ТСЖ (либо судебное постановление);
  • платежное поручение с отметкой банка о перечислении госпошлины;
  • ликвидационный баланс.

Процедура закрытия товарищества собственников недвижимости занимает, как правило, около 4 месяцев, но только в случае его добровольного закрытия. Если этот вопрос рассматривается в суде, то сроки предсказать очень сложно, так как разбирательство может длиться месяцами. Чтобы собрать членов ТСЖ и договориться о его ликвидации, скорее всего, понадобится гораздо меньше времени.

Что касается остальных этапов, то часть из них имеет ограниченные сроки, но остальные проводятся по усмотрению самих заявителей. Например, о решении закрыть товарищество нужно сообщить в налоговую максимум через 3 дня, на сбор претензий кредиторов законом отводится до 2 месяцев, а на исключение записи об организации из ЕГРЮЛ — 5 дней.

Как ликвидировать ТСЖ с задолженностью за услуги ресурсоснабжающих организаций?

Не все товарищества собственников жилья добросовестно выполняют свою функцию посредника между жильцами домов и компаниями ЖКХ. В результате деньги потребителей доходят до конечного адресата несвоевременно, не в полном объеме либо не доходят вообще. Однако причиной долгов может быть и задержка оплаты со стороны владельцев квартир.

Как правило, в этом случае применяется процедура банкротства, инициировать которую вправе как само ТСЖ, так и его пострадавшие контрагенты.

Чаще всего при принудительном закрытии товарищества собственников и признании его финансовой несостоятельности иск в суд подает компания, перед которой имеется наибольший объем непогашенных обязательств в течение длительного времени (от 3 месяцев).

Если члены ТСЖ принимают решение закрыть организацию добровольно и самостоятельно обращаются в арбитраж, то им стоит ждать проверку на предмет преднамеренного банкротства. В случае выявления признаков фиктивной неплатежеспособности и других нарушений законодательства председателю и правлению товарищества грозят штрафы, а при серьезных финансовых махинациях — уголовное наказание.

Но если в ходе разбирательства выясняется, что ситуация с неплатежами сложилась по объективным причинам, то погашение имеющихся долгов производят посредством продажи имущества ТСЖ. Для этого продают транспорт, оборудование и мебель в офисе, изымают средства с банковских счетов и т. д. Все кредиторы получают свои выплаты в порядке очередности, прописанной в ГК и ЖК РФ.

Если средств не хватит, то товарищество все равно будет признано банкротом и закрыто. Личная собственность членов ТСЖ является неприкосновенной и в любом случае остается у ее владельцев. Если проблемы в товариществе появились по вине жильцов, то их задолженность взыскивается уже после ликвидации организации в порядке исполнительного производства.

Редко, но бывают ситуации, когда при наличии непогашенных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями удается обойтись без процедуры банкротства. Тогда ликвидация проводится по стандартному плану:

  • решение членов ТСЖ;
  • извещение ИФНС, кредиторов, составление промежуточного баланса и расчет по претензиям. На этой стадии происходит полная выплата всех долгов, а параллельно с ней предпринимаются активные шаги по взысканию причитающихся сумм с дебиторов. При таком ходе процедуры необходимость в судебном разбирательстве обычно отсутствует, а чтобы избежать его в дальнейшем, важно хранить акты сверки и расчетные документы и после ликвидации ТСЖ.

Эти услуги часто заказывают

 

Вас может заинтересовать